Продажа ОС

Question

Здравствуйте, помогите разобраться в моей ситуации. ИП (ОСН)продал в ноябре 2008г помещение магазина за нал.расчет (1000. тыс.руб), цена приобретния на дату покупки была 1500 тыс.руб. Амортизация не начислялась. Как должны отразить данный вид реализации в 3НДФЛ, как доходы от реализации ОС или как имущественный вычет, и как поступит если цена реализации ниже чем цена приобретения

User 1 · Answer

Сначала – к первоисточнику (НК РФ): Статья 227. Особенности исчисления сумм налога отдельными категориями физических лиц. Порядок и сроки уплаты налога, порядок и сроки уплаты авансовых платежей указанными лицами1. Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят следующие налогоплательщики:1) физические лица, зарегистрированные в установленном действующим законодательством порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - по суммам доходов, полученных от осуществления такой деятельности;...2. Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, в порядке, установленном статьей 225 настоящего Кодекса.  Статья 220. Имущественные налоговые вычеты1. ...1) ...Положения настоящего подпункта не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.Статья 221. Профессиональные налоговые вычетыПри исчислении налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса право на получение профессиональных налоговых вычетов имеют следующие категории налогоплательщиков:1) налогоплательщики, указанные в пункте 1 статьи 227 настоящего Кодекса, - в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов.При этом состав указанных расходов, принимаемых к вычету, определяется налогоплательщиком самостоятельно в порядке, аналогичном порядку определения расходов для целей налогообложения, установленному главой "Налог на прибыль организаций". ... Итак, что мы имеем?ИП свои доходы считает так, как это описано в главе 25 «Налог на прибыль организаций». Для организации у нас не возникло бы проблем, как квалифицировать продажу ОС – конечно же, как внереализационный доход.Боюсь, что и для ИП такой доход тоже объявят внереализационным, а главное – связанным с предпринимательской деятельностью. Вполне возможно, что деятельность ИП совсем далека от использования данного здания. Но, поскольку использование его в «бытовых» целях весьма затруднительно, сложно будет объяснить инспектору, что продажа здания производственного назначения (магазина) не является предпринимательской деятельностью.Поэтому в качестве главного, рассмотрим вариант продажи ОС, как предпринимательского дохода.В этом случае все полученные денежные средства – доход. Но можно применить профессиональный вычет. При одном единственном условии – расходы на приобретение магазина были в свое время подтверждены документально. Порядок определения расхода применяется, исходя из норм главы 25. Тут я сделаю маленькое лирическое отступление. Мне приходилось встречаться с вот какой интересной логикой. В главе 25 есть статья (цитата): Статья 268. Особенности определения расходов при реализации товаров и (или) имущественных прав1. При реализации товаров и (или) имущественных прав налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на стоимость реализованных товаров и (или) имущественных прав, определяемую в следующем порядке:1) при реализации амортизируемого имущества - на остаточную стоимость амортизируемого имущества, определяемую в соответствии с пунктом 1 статьи 257 настоящего Кодекса;...3. Если остаточная стоимость амортизируемого имущества, указанного в подпункте 1 пункта 1 настоящей статьи, с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения в следующем порядке. Полученный убыток включается в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования этого имущества и фактическим сроком его эксплуатации до момента реализации. Получается, что и имущественный вычет по ОС нельзя списать сразу? А только в течение оставшегося срока полезного использования.Согласитесь, «красивая» логика. Хотя по сути своей – полный бред!Ведь в п. 3 ст. 268 НК РФ речь идет об убытке, а не о расходах. А при применении профессионального вычета убытка быть не может! По крайней мере, это противоречило бы нормам НК РФ: Статья 210. Налоговая база3. ...Если сумма налоговых вычетов в налоговом периоде окажется больше суммы доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная пунктом 1 статьи 224 настоящего Кодекса, подлежащих налогообложению, за этот же налоговый период, то применительно к этому налоговому периоду налоговая база принимается равной нулю. На следующий налоговый период разница между суммой налоговых вычетов в этом налоговом периоде и суммой доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная пунктом 1 статьи 224 настоящего Кодекса, подлежащих налогообложению, не переносится, если иное не предусмотрено настоящей главой. Кстати, и сами налоговики с минфиновцами косвенно подтверждают мои выводы. Вот, например, что написано в «Порядке учета доходов и расходов и хозяйственных операций для индивидуальных предпринимателей», утвержденном совместным приказом Минфина и МНС РФ от 13.08.02 № 86н/БГ-3-04/430:14. В Книге учета (раздел I Книги учета) отражаются все доходы, полученные индивидуальными предпринимателями от осуществления предпринимательской деятельности без уменьшения их на предусмотренные налоговым законодательством Российской Федерации налоговые вычеты....Доходы от реализации основных средств и нематериальных активов определяются как разница между ценой реализации и их остаточной стоимостью. Т.е. даже в Книге доходов и расходов они рекомендуют указывать уже разницу между продажной и покупной ценами. В вашем случае это будет «0»Единственная проблема, которая возникает, это НДС. И этот налог может перечеркнуть всю радужную картинку, которую я нарисовал выше.Поэтому, может быть стоит попытаться доказать, что продажа ОС не связанна с предпринимательской деятельностью (если , конечно, ИП не занимался именно розничной торговлей). Если доказать удастся, то тогда можно применить имущественные налоговые вычеты: Статья 220. Имущественные налоговые вычеты1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих 125 000 рублей. При продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг. Положения настоящего подпункта не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.Статья 224. Налоговые ставки1. Налоговая ставка устанавливается в размере 13 процентов, если иное не предусмотрено настоящей статьей.Поскольку ИП продает не жилое помещение, то оно пойдет в разряд «прочего имущества», вычет по которому предусмотрен всего 125 000 р. Если, конечно оно находилось в собственности менее трех лет. Или если нет документов, подтверждающих стоимость приобретения.У ИП, похоже, такие документы есть и на значительно большую сумму. Так что и в этом случае облагаемый доход будет равен «0».Более конкретные рекомендации дать не могу, поскольку не знаю деталей дела.Успехов!

User 2 · Answer

Спасибо за консультацию, Александр.У меня еще есть маленькие неясности, есть  письмо Минфина №03-04-05-01/2 от 11.01.2009, что ИП вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом при продаже нежилого помещения, используемого для предпринимательской деятельности (Ип действительно использовал данное помещение под магазин розничной торговли), только в том случае, если расходы на приобретение такого помещения не учитывались при налогообложении доходов, получаемых от осуществления предпринимательской деятельности. Т.е. у нас есть право на имущественный вычет в полном размере (здание использовалось более трех лет) . Что касается НДС, то вы правы картина портится и возникает налогооблагаемая база.Надеюсь, что я рассуждаю правильно.

User 3 · Answer

Цитата (Светлана Перова):Спасибо за консультацию, Александр.У меня еще есть маленькие неясности, есть  письмо Минфина №03-04-05-01/2 от 11.01.2009, что ИП вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом при продаже нежилого помещения, используемого для предпринимательской деятельности (Ип действительно использовал данное помещение под магазин розничной торговли), только в том случае, если расходы на приобретение такого помещения не учитывались при налогообложении доходов, получаемых от осуществления предпринимательской деятельности. Т.е. у нас есть право на имущественный вычет в полном размере (здание использовалось более трех лет) .Что касается НДС, то вы правы картина портится и возникает налогооблагаемая база.Надеюсь, что я рассуждаю правильно.Интересное письмо. Есть в нем определенная логика. Хорошо, что достаточно свежее, плохо, что это ответ на частный вопрос.Могу посоветовать написать свой запрос в Минфин. И сослаться (процитировать) это письмо. Тогда оно для Вас будет иметь юридическую силу (освободит от штрафа и пеней, если таковые вдруг появится).Что касается НДС, то тут тоже надо посмотреть повнимательнее, какие есть документы. В частности, есть ли счет-фактура от продавцов помещения? Если есть, это дает надежду.Во-первых, можно попробовать предъявить этот НДС к вычету.Во-вторых, есть более «мягкий» вариант, который дает вот эта норма главы 21 НК РФ:  Статья 154. Порядок определения налоговой базы при реализации товаров (работ, услуг)...3. При реализации имущества, подлежащего учету по стоимости с учетом уплаченного налога, налоговая база определяется как разница между ценой реализуемого имущества, определяемой с учетом положений статьи 40 настоящего Кодекса, с учетом налога, акцизов (для подакцизных товаров), и стоимостью реализуемого имущества (остаточной стоимостью с учетом переоценок). В переводе на русский язык это означает, что если по правилам, при принятии на учет основного средства НДС не выделялся, не предъявлялся к вычету, а включался в стоимость этого основного средства, то при его реализации НДС облагается только разница между ценой продажи и остаточной стоимостью. Надо, конечно все это доказывать (скорее всего, в суде), но все же вариант!Успехов!

Продажа ОС

Comments